ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Τι αλλάζει στη δόμηση για τα εκτός σχεδίου ακίνητα

Τι αλλάζει στη δόμηση για τα εκτός σχεδίου ακίνητα - Κεντρική Εικόνα

Αύξηση της ζήτησης για τα εκτός σχεδίου ακίνητα άνω των 4 στρεμμάτων, προγραμματισμός για την έκδοση οικοδομικών αδειών στα «μικρά» που χάνουν την αρτιότητα, αλλά και νέα δεδομένα για τη μόνιμη ή παραθεριστική κατοικία, τις εμπορικές χρήσεις και τις τουριστικές επενδύσεις έχει ήδη διαμορφώσει το νέο πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Η επικείμενη κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση έχει βάλει… φωτιά στην κτηματαγορά και πολλοί θιγόμενοι ιδιοκτήτες αναζητούν τρόπους προκειμένου να μην απολέσουν οριστικά την αρτιότητα και εν τέλει την αχρήστευση των οικοπέδων τους, τα οποία αν δεν προχωρήσουν σε συγκεκριμένες κινήσεις, θα μετατραπούν σε… χωράφια και βοσκοτόπια!

Το «Παρασκήνιο» κατέγραψε τις απόψεις πολιτικών μηχανικών και μεσιτών σχετικά με τα νέα δεδομένα, από τα οποία προκύπτουν πολύ σημαντικά συμπεράσματα. Ταυτόχρονα, διατυπώνονται και προτάσεις προκειμένου οι ιδιοκτήτες να έχουν το μέγιστο δυνατό όφελος. Υπολογίζεται ότι από το νέο πλαίσιο της εκτός σχεδίου δόμησης επηρεάζονται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες.

Σημειωτέον, ότι οικόπεδα εκτός οικισμών και σχεδίου πόλης θεωρούνται μέχρι σήμερα οικοδομήσιμα, εφόσον ισχύουν τα εξής:

α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τμ.

β) «Πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα.

γ) Γήπεδα που προϋπήρχαν στις 31/12/2003 θα πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και να βρίσκονται επί εθνικής, επαρχιακής, δημοτικής οδού ή σε εγκαταλελειμμένα τμήματά τους ή σε σιδηροδρομικές γραμμές, έχοντας επιπλέον «πρόσωπο» 45 μέτρα και βάθος 50 μέτρα.

δ) Γήπεδα που δημιουργήθηκαν σε τέτοιους δρόμους από τις 17/10/1978 έως τις 31/05/1985, δεν χρειάζεται να έχουν «πρόσωπο» και βάθος, αλλά μόνο την αρτιότητα των 4.000 τ.μ.

ε) Γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24/4/77 ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ.

στ) Γήπεδα που στις 31/5/1985 είχαν «πρόσωπο» σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές, μπορούσαν να οικοδομήσουν ακόμη και με επιφάνεια 2.000 τ.μ. ή 1.200 τ.μ. ή και 750 τ.μ., με βάση συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

ζ) Γήπεδα που ελαττώνονται μετά από απαλλοτρίωση ή διάνοιξη διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την ελάττωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων.

η) Το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις αναδασμών, εφόσον μετά τον αναδασμό έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων.

Σημειώνεται ότι, με το νέο σχέδιο του υπουργείο Περιβάλλοντος, στα 4.000 τ.μ. μπορεί να ανεγερθεί κατοικία έως 186 τ.μ., ενώ σήμερα το όριο είναι 200 τ.μ. Επιπλέον, για τουριστικές, βιομηχανικές και εμπορικές χρήσεις μειώνονται οι συντελεστές στα εκτός σχεδίου.

Τάσεις και νέα πραγματικότητα

Πολλά νέα δεδομένα και διαφορετικές τάσεις έχουν διαμορφωθεί πλέον στην αγορά ακινήτων, με αφορμή τις αλλαγές στην αρτιότητα των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών και πολιτικών μηχανικών:

1. Έχει αυξηθεί η ζήτηση για την αγορά αγροτεμαχίων άνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων που έχουν ελάχιστο «πρόσωπο» 40 μέτρα σε εθνική, δημοτική, επαρχιακή και αγροτική οδό ή κοινόχρηστο χώρο, καθώς και βάθος 50 μέτρα.

2. Χιλιάδες ιδιοκτήτες προγραμματίζουν την έκδοση οικοδομικής άδειας στα κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, καθώς, στην περίπτωση που καταφέρουν κάτι τέτοιο μέχρι το τέλος του 2022, τότε κερδίζουν επιπλέον 5 χρόνια. Αν δεν προχωρήσουν σε μια τέτοια κίνηση, τότε δεν μπορούν να κάνουν τίποτα μετά. Σημειώνεται ότι η οικοδομική άδεια παύει να ισχύει μετά από 5 χρόνια. Σε μια τέτοια περίπτωση ευελπιστούν ότι θα έχουν βελτιωθεί οι οικονομικές συνθήκες και θα πουλήσουν το μικρό οικόπεδο με έτοιμη την οικοδομική άδεια, επιτυγχάνοντας μια ικανοποιητική τιμή ή ενδεχομένως να το αξιοποιήσουν και οι ίδιοι.

3. Εφόσον κάποιος φτάσει την οικοδομή μέχρι τον σκελετό σε εκτός σχεδίου οικόπεδο κάτω των 4.000 τ.μ., τότε κατοχυρώνει την αξία του οικοπέδου με την κατασκευή που θα έχει μέσα.

4. Ιδιοκτήτες που κατέχουν εκτός σχεδίου αγροτεμάχια των 2.000 ή 2.500 τ.μ. κάνουν… κρούσεις στους γείτονές τους προκειμένου να αγοράσουν αντίστοιχου εμβαδού μη οικοδομήσιμη γη και έτσι να πετύχουν την ελάχιστη αρτιότητα των 4.000 τ.μ. μαζί με τις υπόλοιπες προϋποθέσεις. Σε μια τέτοια περίπτωση και εφόσον ο αγοραστής «καίγεται», τότε ο υποψήφιος πωλητής μπορεί να διαπραγματευτεί μια αισθητά υψηλότερη τιμή για το ακίνητό του.

5. Ιδιοκτήτες που έχουν οικοδομική άδεια για μικρά οικόπεδα, αλλά δεν μπορούν να οικοδομήσουν ή πλησιάζει ο χρόνος λήξης της άδειας, έχουν βγάλει πωλητήρια προκειμένου να αξιοποιήσουν την αύξηση της ζήτησης που καταγράφεται κατά την τελευταία περίοδο.

6. Πολλά ακίνητα άνω των 4.000 τ.μ. που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες παρουσιάζουν εμπορικό ενδιαφέρον, φαίνεται ότι δεν βρίσκονται στις βασικές προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών, καθώς με βάση το νέο πλαίσιο που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος οι οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται θα είναι ακριβότερες και ποσοστό 5% επί του συνολικού κόστους θα καταβάλλεται στο «Πράσινο Ταμείο».

7. Για τουριστικές επενδύσεις το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και οικοδομησιμότητας αυξάνεται στα 8.000 τ.μ., ενώ κατ’ εξαίρεση θα θεωρούνται άρτια όσα έχουν εμβαδόν 4.000 τ.μ. και προορίζονται για καταλύματα ικανοποιώντας συγκεκριμένα ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια.

8. Αναμένεται σημαντική αύξηση τιμών για τα οικόπεδα που βρίσκονται μέσα σε επιχειρηματικά πάρκα και οργανωμένους υποδοχείς (π.χ. νέα οργανωμένη ΒΙΠΕ Οινοφύτων), καθώς αυξάνονται σημαντικά οι συντελεστές δόμησης.

9. Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα και αγροτεμάχια, εκτός σχεδίου, με εμβαδόν 4.000 τ.μ., γίνονται λιγότερο ελκυστικά για τη βιομηχανία, καθώς οι συντελεστές δόμησης μειώνονται κατά 33%.